第 12 节 房价会以怎样的形式下跌？

房价将会以怎样的形式下跌？

不少人已经发现了，很多社会现象，在其他国家才刚起个苗头，但在韩国那边，已经是参天大树了。

比如网上大家津津乐道的“五抛”世代、阶层固化、低生育、性别对立、YOLO……

以及房地产崩盘：

很多人都认为是韩国奇葩的全租房玩法，把房地产给玩坏了。

韩国的传贳房、全税房、全租房，说的都是一个意思，别看名字玄乎，其实操作起来特简单。

它脱胎于古代的“典当”，能有多复杂呢？

举例来说，假如你想租一套房，可以选择押 1 付 3（韩国一般是押 10 付 1），也可以选择交纳房款的 5-8 成，“免费”住。

就是说一套 500 万的房子，最低你拿出 250 万作为押金，就可以“免费”住进去。

为什么说“免费”呢？因为 2 年后退房时，房东会把这 250 万一分不少地还给你。

房东赚的是这 250 万的投资收益，你付出的，也是这 250 万的潜在收益。

所谓 “先收后退”，通常都是“资金池”玩法。

比如健身房，什么 5 年钻石卡，10 年宇宙卡，你说我在这片待不了这么久，销售小姐姐早就准备好了话术——没关系，可转可退。

反正就是先让你把钱交了，人家就有了一个现金池子，然后去玩转地球。

你说有这 250 万，干吗不自己买？

关键就是没有嘛——这 250 万，也是从银行借的。

还记得长租公寓吗？全租房就相当于放大版的长租公寓。

为什么有人愿意一次性交一整年甚至两三年的租金？

因为二房东给优惠！

为什么要从银行贷款？

因为小年轻手头没钱，银行又可以分期支付。

银行为什么愿意提供贷款？

因为贷款对象是小年轻，银行拿捏他们的征信，谅他们不

敢不还钱。

这个逻辑放到韩国全租房市场，就是租客能以极优惠的利率从银行贷款, 交给房东。

房东拿着钱去滚资金池搞投资。

租客则每月向银行支付利息，退房后再把本金还给银行。

租客获得了优惠的住房，房东获得了资金, 银行赚到了利息，三赢！

但为什么搞出了问题呢？

房东拿到钱是要去投资的，但在 2022 年之前，投什么能比投房地产更好？

于是房东们开始了循环套路大法：买房出租? 获得资金? 继续买房出租? 获得更多资金……

韩国买房首付只需 20%，假如你有 100 万现金，你可以买套 500 万的房, 出租全租房，你又会获得 250 万押金, 然后再买 1250 万的房……

如此这般，100 万的资金, 就撬动了共 1750 万的资产, 这就是杠杆的魔力。

韩国甚至有人用此种套娃办法, 一口气买了几百套房。

这时候你就应该问了——狗蛋, 代价是什么呢？

杠杆资产都是有成本的，房子放在那, 短期内是放不坏, 但它是要不断吞噬现金流的。

在上述例子中，利用全租房循环炒房的你, 除了自有的 100 万和租客支付的 250 万, 剩余的 1400 万, 都是需要你还本付息的。

而且一般来说，房地产投资周期（3-5 年）要比全租房押金周期（2 年）长, 这是典型的短债长投，是一种非常危险的债务资产配置模式。

你把租客的押金拿去买房了，合同到期, 租客要求你退还押金，而这时你的房子还无法卖出, 你怎么办？

所以你需

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