细数人类历史上最严重的几次房地产泡沫010203040506
细数人类历史上最严重的几次房地产泡沫010203040506
信任危机就像多米诺，是链式反应，一炸炸一片。
好比小黄车出事的时候，你觉得摩拜也会出事；蛋壳暴雷的时候，你看着自如也挺像渣男。
内部融资是最后一道防线，如果连员工的钱都不能保证安全，他们还能融到钱就有鬼了。对于房企这种大规模「玩钱」的企业来说，信用破产，约等于事实破产。
具体走向如何，暂时不便往深了讨论，还是让子弹再飞一会儿。咱们先来看看历史上的房产泡沫都是咋回事，涨了知识之后，再去看眼下发生的事，就会清晰很多。
类似的话题，任泽平的团队在 2016 年写过，数据非常详实，就是太干太硬了，看着眼花。我的强项就是把复杂的经济问题，用人话和大家聊，你可以在看过我这篇文章之后，再去啃任泽平的雄文，一定会更有收获。（见：方正证券研报《房地产周期研究之八：全球历次房地产泡沫》）
美国的经济学家卡门·莱因哈特与肯尼斯·罗格夫合作了一本书，叫《这次不一样？800 年金融危机史》。
光看书名你就能知道，作者的主旨之一，是批评人们对于经济风险的过度乐观，总是一厢情愿地认为「这次不一样」，「我们不一样」……
事实上，岁月变迁而人性永恒。科技在变，生活方式在变，人的贪婪与恐惧却从未改变，所以金融危机总是如影随形周而复始，而且每次都有一样的地方，其中最为显著的，就是「过度负债」，不论是政府、银行、企业还是个人的债务，都可能成为下一次危机的源头。
而房地产，又是典型的高杠杆部门，房子是理想的抵押物，围绕它，可以延申出庞大的债务链条，举个例子你就明白了：
张三看中了一套房子，市价 1000w，但他毛钱没有，就问李四借，承诺按月还款，30 年内连本带息一共还 2000w，而且房本抵押给李四。
有房子做抵押，李四当然愿意借钱给张三，于是立下字据。李四转手就把这字据作价 1100w 卖给了王五，王五也乐意呀，一来是有闲钱，二来是认可有张三的房子作抵押物。
李四一看，啥也没干，净赚 100w，这也太好赚了，这时候他会怎么想？
第一，多找几个张三，把钱借给他们买房；
第二，多筹几个 1000w，1 个 1000w 让他净赚 100w，2 个 1000w，不就能赚 200w？
第三，让钱快速地周转， 1000w1 个月内周转 1 次，赚 100w，周转 2 次，月收益不就是 200w？
想想看，为啥房企总说利润率很低，但他们制造首富的能力却一点也没有打折了？
因为高杠杆+高周转，才是他们发财的秘密。
结果就是越来越多的张三，买了越来越多的房子，欠了越来越多的债务。一旦房价下降，或者张三收入下降无法按月还贷，那么这条债务链条上的被忽悠了的张三、借钱给李四的倒霉蛋、接盘的王五以及王五之后的蚂蚱，都会因此蒙受损失……
债务危机是链式反应，一炸炸一片，所以历史上几次大的金融危机，都与房地产泡沫的破裂有关，所谓「十灾九房」，就是这个意思。
我们说历史上的房产泡沫，最值得讲的，有 5 次：
：如果这次某大墙倒众人推，成为「雷曼时刻」，那么未来的历史，就有 6 次可讲了。
1）1920-美国佛罗里达房产泡沫
2）1987-日本房地产泡沫
3）1988-海南房产泡沫
4）1997 年，亚洲金融风暴，香港房产泡沫
5）2008 年，美国次贷危机
虽然时代不同，国别不同，但仔细看就会发现，泡沫危机发生的规律，大体相同，大家可以边读历史，边对比我们正在经历的事，再去思考未来会发生什么……
有人可能要问，一般讲金融危机，都是从郁金香泡沫、南海泡沫说起，我这直接从一战后的美国佛罗里达开始讲，是什么道理？
不是说大城市的房价一直都很贵么？长安，唐朝时就「居大不易」，不是吗？一战前难道没有过房产泡沫？
我们说，房地产要形成泡沫，离不开两个过程：工业化和金融化。
工业化要求人口聚集，于是就有了城市化。
城市化逐渐深入，居住用地才会变得稀缺，才有涨价的空间。
封建小农时代，稀缺的是农业用地，王朝末期，所谓的土地兼并，讲的也都是生产用地的兼并，而非居住用地。
但真正发挥威力让房地产牛得飞起的，是信贷。
马克思曾曰过，如果等攒够钱再修铁路，那地球上到现在也没有一条铁路。
这句话放在所有的基建领域都很合适，如果等攒够钱再修高楼大厦，那到现在也不会有高楼大厦……信贷就是这么牛逼，它可以把人们未来几十年的收入，一股脑全提现出来，然后投入到基建中。
基建的完善，又产生土地溢价，让房价上涨：
上涨的房价，又能创造出更大规模的信贷……如此，就形成了一个循环积累债务的强大螺旋：
大规模工业化、城市化、金融化，是一战后，汽车工业、电气工业进入爆发期才开始的，所以房地产泡沫是近现代才有的产物。
历史上第一次著名的房地产泡沫发生于 1920 -1926 年的美国佛罗里达。
这次危机让大名鼎鼎的麦当劳教父雷·克洛克亏得底儿掉，也让《股票大作手》的作者——股神利弗莫尔损失惨重。
还得从第一次世界大战说起。
其实一战前，美国就已经是世界工厂了 。1913 年，其工业产值占到了全世界的三分之一还多，并超过了其他工业强国——英、法、德、日的总和。
第一次世界大战又给它催化了一下，美国在前期获得了大量战争订单，后期则直接下场摘桃，大赚了一笔。
欧洲就惨淡多了，不仅工业被打成了废墟，人才和资本还大量地往美国跑……
在人类历史中，战争肯定是不幸中的最不幸，但每次战争之后，经济都会迅速开启一段高增长。这是因为战争既打烂了工业，出清了过剩产能，也打烂了旧体制，使社会获得重新分配，赋予了更强的流动性。
其次就是在战争中发展起来的军事科技投入到民用，充当了新的经济动能，一战后的汽车时代；二战后的电子时代；冷战后的互联网时代，都是这么来的。
第一次世界大战之后，大发战争财的美国，轰轰烈烈地搞起了汽车工业，形势不是小好，是大好。
当时的美国总统叫柯立芝，所以这段经济大爆发时期，被称为柯立芝繁荣。
经济好了，人们有钱了，家家户户都开上小汽车了，会怎样？
会激生奢侈消费，利好旅游业！
在美国待过的朋友都知道，新英格兰和五大湖那块，经济虽然不错，但是冬天冷得一逼。而南边的佛罗里达，就跟中国的海南岛似的，温暖湿润，拥有漂亮的海滩，是冬季度假胜地。
眼光敏锐的投资客立马就嗅到了商机，开始到佛罗里达大举买地，尤其是迈阿密以北的棕榈滩，土豪云集。
美国政府又及时给这些土豪送来了温暖——不光各种减税，金融上也给予便利，连续颁布了《联邦储备法·修正案》及《麦克法登法案》，鼓励银行发放房地产相关的贷款。
于是佛罗里达的房价开始一路飙升，棕榈滩更是 2 年 5 倍。
眼见着炒房的都发财了，随后，羊群效应发作，一时间，无数投机客冲向佛罗里达，不出意外，其中混迹着大量的中介和骗子，比如查尔斯·庞兹。
不错，就是那个「庞氏骗局」的庞氏本庞。
这要是不出事，那世上就没有鬼了。
1926 年 9 月，一场飓风袭击了佛罗里达 座房屋被海啸摧毁，415 人丧生。
疯狂炒房人们突然就悟了——原来飓风、海啸，轻易就能将价值数十万美元的资产摧毁，屯那么多身外之物，又有何用？于是土豪们纷纷抛出手中的房产，房价急跌。
投机市场，通常为两种情绪所主导：贪婪 or 恐惧。
泡沫上半场，贪婪占主导，买盘多，卖盘少，大家想的都是「现在不买，以后就更买不起了」；
泡沫走到后半场，恐惧占主导，卖盘多，买盘少，大家想的都是「跑得越晚，死得越惨」。越跌就越没人买；越没人买，急于脱手的人，就越有降价动机……
在恐慌情绪的主导下，迈阿密的房产交易量从 1925 年的 10.7 亿美元，急剧萎缩至 1926 年的 1.4 亿美元。
这里有一个略反常识的知识点：经常有网友认为「冻结交易，就可以维持房价横盘」，是不是这样呢？
由于大家买房的资金= 首付+房贷，所以房子是天然的高杠杆资产。而杠杆资金是有成本的，只有在房价涨幅超过杠杆成本时，你的房子才是资产，否则它就是负债。
当房价处于下跌预期当中，即使冻结交易，你该支付的杠杆成本还是得支付：
房产泡沫的崩溃，都是从投机者的现金流崩溃开始的，交易量减少、流动性减少，意味着投机者变现的机会减少，那么他就只会崩溃得更快！
比如某大，现金流危急，想打折卖房，不是被地方约谈，就是大家不再信他；想打折卖股，也没人敢要。
资产没法变现，现金流就会进一步收窄，市值快速跌到只剩零头的零头。
与之形成鲜明对比的是万达，但因为市场还有流动性，它得以变卖资产，一定程度上甩掉了债务包袱。
所以当市场整体预期向下的时候，限制交易，并不会有房价横盘的效果，只会让债务链条崩溃得更快。
PS：限制交易有没有好处呢？有，就是把炒房客捂在锅里，减少刚需族的损失。
崩溃到来的时候，最惨的还是高位接盘且加了高杠杆的人。金融收缩，一定会冲击实体，导致收入下降，失业上升，很快就会有人房贷还不上，而且房子即使打折也卖不出去，就只能选择破产……
在 1926 年的佛罗里达房产泡沫中，无数破产的炒房客或自杀或发疯，或沦为乞丐，前文提到麦当劳教父雷·克洛克和股神利弗莫尔，都在这场危机中亏得窜稀，可见泡沫之中，即使是巨佬，也躲不过收割。
房产泡沫引发的债务危机，经过银行，传递到实体领域，导致失业率攀升，民族民粹主义抬头，然后美国 zf 就开始搞关税战。
1927 年，美国开始对进口产品加征关税。
1929 年，各国对美国加征报复性关税，导致美国出口腰斩，进而引发股市崩盘，最终酿成 1929-1933 大萧条。之后的事情，大家历史书上都学过……
前面不是说佛罗里达在美国的行情很像中国的海南么，巧了，海南历史上也发生过严重的房产泡沫。
李稻葵曾讲，改开 40 年，我国从未发生过金融危机。这话其实不太对，实际上 - 1998 年间，大事频发，很多人可能不知道，广西北海，曾经被称为「中国泡沫经济博物馆」。
而北海，也只是被海南的房产泡沫溅到了而已。
我国现在的房地产大亨中，一多半，都在海南淘过金，比如冯仑、潘石屹、王石等，这些获得时代财富密码的人，被称为「92 系」，指的是在 1992 年的炒房大潮中，掘到人生第一桶金的弄潮儿。
故事讲到这里，很多人都会有一个疑问，为什么是海南，而不是上海、北京，又或是开放最早的深圳？
原因有很多，最主要的是两个：
一是当时国际形势风云突变，苏联阵营全面败退，经济上普遍萧条，居民生活困苦不堪，居安思危，亟需探索出新的道路，当时的海南，工业底子薄，就跟白纸似的，很适合做新经济的实验场。
二是海南的行情和台湾很像，台岛面积 万平方公里，海岛 万，台湾原住民是高山族，海南是黎族……所以搞好海南，对于统一大业很有示范价值。
当时是说要用 20 年的时间，让海南赶上湾湾。结果如何呢？
去年，台岛全省的名义 GDP 折合人民币是 万亿。
海南只有 万亿。
再对比下常住人口和海南差不多的长沙市，（长沙为 1004 万，海南为 1008 万），GDP 为 1.2 万亿。
当年为了把海南建成最大的特区，中央给了比深圳还「特」的政策，为什么没搞好？
就坏在一个「炒」字上。
1988 年，海南脱离广东的行政序列，独立建省。可搞建设需要钱，哪来呢？
参考深圳经验，卖地，建开发区，承包商负责区内基建和招商，政府负责整体基建……
大 V 九边说 1994 年的分税制改革，是我国地产红利元年，我觉得还要往前算，真正的元年应该是颁布《关于全面推进城镇住房制度改革的意见》的 1991 年，因为这一年明确了房地产的市场化发展方向，自此之后，炒房大幕从海南拉开。
1991 年之前，海南房价一直是平平无奇，91 年之后，3 年 5 倍，并于 93 年达到高峰，为 7500 元/平，要知道上海在 13 年后的 2006 年才涨到这个水平。
这已经不叫夸张了，而是疯狂！
当时的炒房场景有多疯狂呢？
小潘说他刚在 1 楼签了购房合同，刚走到 6 楼，加个价就卖掉了，不敢相信，怕是假的，合同都不敢签。
有个流浪汉，夜里睡在某售楼处门口，早上醒来发现自己莫名其妙成了排队买房的第一个人，当他准备提着几件破衣服离开时，从队伍后头跑出来几个人，提出要购买他的位置……最后流浪者拿着天上掉下来的 7 万块钱，高高兴兴地走了。
冯仑说他亲眼见到一个土豪，付给一个歌手 20 万的小费。
那可是 90 年代啊，普通人忙活一年，收入才几百块，敢这样花钱，一定是钱来得非常容易且多到烫手。
那钱都哪来的呢？
按当时的说法，有两个「70%」：
1）进入海南的资金，70% 投了房地产；
2）投资房地产的资金中，有 70% 来自银行和信托。
在当时，能拿到银行贷款和土地批文的人，大多都是手眼通天的主，他们不光败钱离谱，炒起房来也很没谱。
那会儿有「蓝线图」和「红线图」的说法，蓝线图是还在规划中的，红线图是被有关部门批复的，也就是「计划开发」。
炒家们就盯着红线图炒，一张纸，就能倒手五六家。
冯伦在纪录片中回忆说，泡沫破裂之后，银行去回收抵押资产，问炒家地在哪，炒家说那块地得退潮了才能看到……
房地产过热，问题越来越大：
1) 吸引了大量资金, 迟滞了国家重点建设项目的投资
2) 长期资金占用太多，短期债务风险暴露；
3) 通货膨胀快速飙升，居民生产、生活成本上升；
4）地方上多头批地, 竞相压价, 致使国有土地资产流失严重
5）当时亟需赚取外汇，而房地产却在薅自己人羊毛，同时把风险甩给银行。
明斯基时刻越来越近……
坊间传言，潘石屹以五斤桔子和一条烟的代价，看到了规划局的内部资料，发现海南在建地产的人均面积已达 50 平，而当时的北京，人均才 7 平，他发觉风向不对，逃顶了。
但更靠谱的说法，是冯仑从体制内的朋友那里得到了消息——国家即将出台宏观调控政策。
也有人偏偏不信邪，当时的海南首富叫冼笃信，也是炒房发家的，有人通知他，说央行会紧缩银根，让他跑路，他没理会。
果然 年 6 月，央行大举收缩银根，要求各地严格控制信贷总规模、提高存贷利率和国债利率、限期收回违规拆借资金、削减基建投资、清理所有在建项目……
釜底抽薪带来的不是降温，而是大崩盘，海南房价，一夜之间被打回原型，跌掉 85%，脚踝斩。
600w 人口的海南，高峰时期竟然有 2w 家房地产企业，又在一夜之间，悉数倒闭。此后，海南就剩下两种人：追债的和打官司的。
海南名胜，也成了「天涯海角……烂尾楼」。
为了处理这些烂尾楼，中央给予了海南很多优惠政策，如减税、财政补贴等。尽管如此，从 1993 年泡沫破裂，到 2007 年结束处置积压的房产，共花去了整整 14 年的时间，还破产了一家省级国有银行——海南发展银行，以及无数的地方信用社。
所以买了暴雷房企期房的朋友，如果停工烂尾而指望国家兜底的话，也要做好一个长期的准备了。
日本的泡沫经济史，太有名了，不能不提，对这段历史不甚了了的小伙伴，可以预习下我在知乎发过的长文——《日本房地产泡沫破灭，对中国有那些启示？》。
简单总结一下：
二战后，日本恢复迅速，非常牛逼，80 年代就成为仅次于美国的世界第二大经济强国；
但由于过度金融化，货币低利率，日本经济产生了严重的泡沫，并于 1988-1990 年达到顶峰。
随着后来国际货币收紧，央行加息，泡沫被刺破，股市、楼市相继崩盘，财富损失达 1500 万亿日元，相当于日本 3 年的 GDP 总和。
此后，日本陷入长期通缩和低增长的困境，称为「失去的 30 年」。
为了刺激增长，日本当局长期采取逆周期调节，使得日本政府债台高筑，据 IMF 数据，截至 2020 年 10 月，日本政府债务 GDP 为 266％，是美国的 2 倍。
PS：所谓逆周期调节，就是政府在经济下行的时候，增发货币，以刺激经济增长的行为。
政府撒的币是哪来的呢？
简单讲，是从央行「借」来的，所以撒币越多，政府债务就越高。
日本这段历史虽然已经讲过很多遍，但常看常新，仍有许多新知识点值得探讨，比如很多人都认为，越是大城市，越是核心区，就越抗跌，这似乎也成了一种信仰。
知乎著名唱空大 V——日月老师，尽管复读机式强调「房地产已死」，也忍不住要补上一嘴：一线更坚挺。他认为别的地儿，房价至少腰斩起步，但北上广深这些一线，也就砍个肩膀（跌个 20%-30%）。
虽然我跟他同在空头阵营，但显然逻辑不同，因为日本的例子就告诉我们——大城市，涨得多，跌得也多。
为什么？
因为房产泡沫的本质，就是居民负债高到难以负担。大城市房价高，居民负债水平也高，债务链条崩溃的时候，杠杆越重的地方，栽得就越重：
反倒是二线，杠杆不深，跌幅就相对会小。
三四线，由于人口危机，那些房子将来若能不空置，就算谢天谢地了。
想想看，那些人说大城市房价永远涨的逻辑是什么？人口净流入，对不对？
问题是，人们跑到大城市是去干嘛的？
是去就业的！有就业机会，才会有定居需求。
危机一旦爆发，就业机会急剧减少，大城市就没有人口流入了，反而会因为生活成本上升，导致回流，所以它怎么涨上去的，还会怎么跌下来。
因信贷而涨，就会因为杠杆而跌。
所以一座城市的房价，有没有风险，风险大不大，主要看三个指标：
1）居民负债；
2）房价收入比；
3）财政增速。
居民负债的极限，就是房价上涨的极限；
房价收入比，代表一座城市泡沫的规模，房价收入比越高，泡沫越大；
财政增速，则表示它消化泡沫的能力，肯定是越高越好。
理论上，居民负债高、房价收入比高，财政增速低的城市，风险大，且将来下跌的幅度也大。
大城市有资源集中的优势，房价会最先反弹，这倒是真的，但前提是年轻人有希望，不躺平。
但年轻人选择躺平，要好过到处发泄戾气，比如香港目前的问题，细究起来，还是要从 1998 年亚洲金融危机论起。
那场危机是典型的发展中国家被国际金融资本来回收割的例子，但西方学界却创造出一个概念——「中等收入陷阱」，过分强调这些国家的路线错误，弱化跨境资本的贪婪和危害。
提到跨境资本收割亚洲，每个人都能想到金融大鳄索罗斯。
其实索罗斯只是个踩准机会，爬上风口的投机客，没有他，那场危机是不是就能避免呢？
肯定不是!
98 年亚洲金融危机真正的源头，还是日本。
上世纪 70-90 年代，亚洲不少国家都经历了一段经济快速增长的时期，被称为「亚洲奇迹」。当时的制造业转移的路径是：美国日本四小龙四小虎中国大陆。
大家的发展模式也基本雷同，都是：强人政治+外向型经济+人口红利+引进外资+大力基建。
由于「四小龙」、「四小虎」的体量都不大，货币体系不够稳，所以他们选择将其货币锚定美元，实行固定汇率制。
简单讲就是美元涨，这些国家的货币也跟着一起涨，美元跌，就一起跌。
汇率虽然稳定了，但也意味着这些国家失去了货币主动权。
日本经济泡沫破裂之后，日本政府立即实施了宽松的货币政策进行逆周期调节，利率不断下调，从 1991 年的 6%，下降至 1996 年的 0.5%。
日元降息至接近于 0 的水平，意味着投机客能够以极低的成本借到日元，然后投向高回报资产。
哪里的资产回报高？
当时的美元利率大致维持在 5%-6%，也就是说，只要从日本借出日元，再拿到美国贷出去，至少能无风险套利 5 个点，而且当时日元还在贬值，又提供了更大的套利空间。
但真正高收益的地方，在东南亚——发展中国家，利率更高，而且亚洲各国的货币是锚定美元的，简直……ummm，有钱不赚王八蛋，于是日资大量流入东南亚。
1996 年下半年，美元开始升值，东南亚各国的货币也跟着升值，导致各国的外向型经济（出口）受到影响。为了应对经济衰退，东南亚各国都搞起了信贷宽松，开动印钞机撒币。
于是日本「广场协议」之后的一幕，又在亚洲各国重新演绎了一遍：外资流入+ 国内宽松 + 产能过剩。
结果肯定就是资金脱实向虚，房价狂涨，泡沫飞起。
其中，香港的地产泡沫最为典型，因为除了货币原因，他们还搞出了一系列花式炒楼的新玩法，比如臭名昭著的「炒楼花」（预售制），以及「紧缩」土地供应等。
1997 年 8 月，香港房价增速已经是 GDP 增速的 5 倍，泡沫严重。
刺破泡沫的导火索是以索罗斯为代表的国家炒家恶意做空。
幼儿园化一下，做空是什么意思呢？比如，鸡蛋 50/斤的时候，老王觉得太贵了，决定做空，就向养鸡场借了 1 斤，以 50 的价格卖了出去。过几天，果然跌到了 30/斤，这时候他再买回一斤，还给养鸡场，净赚 20。
索罗斯要做空港币，就需要先借到港币，因为他之前已经用相同的套路横扫了泰国、印尼等地，香港当局吸收了前任冤大头的经验，为对抗做空，就提高银行拆解利率，紧缩银根，让索罗斯借不到港币。
但这样的做法，会导致资本市场流动性枯竭，引起股市、楼市快速下跌，随着国际资本大幅撤离，泡沫彻底崩盘。
而索罗斯呢，聪明地同时做空港币和港股，按他自己的话讲，做空港币是声东，做空港股是击西。
到 1998 年，仅仅过了一年，香港房价就腰斩了，成交量大幅萎缩，空置率飙升。
1997-2002 年的 5 年时间，香港房地产和股市一共蒸发掉了约 8 万亿港元。香港的有房中产，平均每人损失 267 万港元，还发生少数高负债「房东」烧炭自杀的悲剧。
舆论则借机攻击董特首的「八万五计划」，香港在资产阶层和地产金融的裹挟之下，走向了紧缩土地供应的极端，以至于到今天，他们有着发达国家的人均收入，平民的居住环境却和穷国一个样，年轻人看不到希望，浑身戾气。
人类从历史上学到的唯一教训，就是学不到任何教训。海南的旧事提醒不了当下的国人，就像佛罗里达的往事，提醒不了 2005-2008 年的美国人一样。
提起 2008 年的那波金融危机，很多人都知道，叫次贷危机。
问题来了，什么是次贷？
问题又来了，谁背的房贷风险比较高？
那些收入不稳定的人！
所以这里又有一个反常识的知识点：通常大家的印象是「有钱人真多」，「房价是由富人决定的」，但是你看，临崩盘的时候，导火索却是低收入者。因为他们收入不稳定，最容易受到经济周期波动的影响，一旦经济从增长转入衰退，他们失去工作的几率很大，只能选择断供，或者抛售房产。
进一步的问题是，为什么银行愿意把钱借给收入不稳定的人呢？风控吃屎去了么？
这就要看看吹起泡沫的金融资本怀的是什么心思了。
历史上所有的房产泡沫，无一例外，都是从金融宽松和降息开始的。
2001 年，美国衰神附体祸不单行，先是互联网泡沫破裂，后是 911。
衰退大潮冲击之下，为了刺激经济，美联储连续降了 13 次息，将利率从 2001 年的 6.5% 降低到 2003 年的 1%。同时，小布什雄心勃勃地接着搞「居者有其屋」计划。
换成大家熟悉的说法，就是 「涨价去库存」，或者是「大水漫灌，刺激房地产，拉动经济增长」。
低利率加上政府鼓励，本来不可能借到那么多钱的「边缘贷款者」，也被蛊惑进了炒房市场。
收入不稳定的人想要买房，只能选择私人银行或贷款公司的房贷，这些贷款是浮动利率的，这种房贷就叫次级贷。
美国还有个奇怪的诱导利率，头两年 0 利率，后面慢慢加上来，这就进一步诱使很多收入不稳定的人贷款买房，很像我国前两年流行的首付贷，或首付分期。
一旦美联储开始加息，次级贷断供的风险非常大。
如果说 08 年之前的美国房地产是一颗炸弹的话，次级贷充其量只能算炸弹上的捻子，真正把全世界炸得鸡飞狗跳的，是华尔街的金融精英们依据房地产贷款合同，搞出来的各种金融衍生品。
这些 MBS、CDO、CDS 啥的有多复杂就不重复讲了，反正你永远想象不到，人类的聪明才智，用在「搞钱」这件事上，哪里才是尽头。
果然，美联储从 2004 年 6 月起，连续 17 次调高利率，从 1% 上调至 2006 年的 %。
次级贷最先违约，然后迅速波及整个房贷证券市场……
这场源起于美国房地产的次贷危机，最终引发了全球性的金融危机，不光直接导致了欧洲的债务危机，还间接引爆了阿拉伯世界的社会矛盾，造成了大范围的动荡……
以上，我把历史上值得大家了解的 5 次房产泡沫做了一个简略的串讲。再回头审视一遍那些已经发生过的危机，你会发现，其产生的规律，大体是相同的：
工业化、城市化产生的是真实的住房需求，并不一定就会催生泡沫。说到底，泡沫本质是杠杆。
杠杆越深，泡沫越大，也越脆弱，随便一点风吹草动都会引发崩溃。
而走向崩溃的转折点，在于资金的脱实向虚。
由于房地产是成本之王，房价泡沫会推高生活及生产成本，压缩实体利润，资金的逐利属性决定着它们一定会抽离实体去追逐金融资产，这就会导致失业率上升。
居民收入下降，消费就会下降，又让实体愈发萧条，经济进入衰退的死亡螺旋。
杠杆越来越不平衡，泡沫也越来越脆弱……
所以经济泡沫的破灭是必然，这是资本主义的本质所决定的，他们就是要赚尽最后一颗铜板，不惜连绞死自己的绳子，都会亲手制造出来！
地产不光是成本之王，更是周期之母，严重的房地产危机，不仅会导致银行业的系统性危机，更会演化为社会危机。
每次危机发生之前，人们总倾向于相信这次和以往不同，认为这次是真正的繁荣，以往的教训已经被 100% 吸收。
经济学家卡门 M·莱因哈特和罗格夫写了一本书，叫《这次不一样》，讲的是 800 年的历史长河中，发生过无数次金融危机，每次人们都一厢情愿地认为「这次不一样」，但事实上，每次都有相似相同的地方。
最后留给大家思考的问题是：泡沫危机真的可以软着陆吗？抑或只是选择特定人群的未来作为代价而已。
好了，关于房产泡沫史的科普串讲就到这里，之后，我会再用几篇文章条分缕析地把这些历史逐一拆解，讲一讲那些有趣又有用的知识点，比如泡沫中的金融诈骗，泡沫破裂时接盘侠的后果，以及聪明人是如何火中取栗的，希望大家都能从各自的角度找到危机发生的规律，以便更好地应对未来的冲击。
本篇完。
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众所周知，日本是躺平鼻祖，有几百万御宅族躲在家里，天天吃草，不想社交，也不想恋爱结婚。
日本国立社会保障与人口问题研究所的调查显示：
18~34 岁的女性中，单身率为 50%
老王以前还觉得日本特奔放，天天都有漂亮女孩在街上走着走着，突然就被搭讪，邀请拍戏的情节。
我把数据甩他脸上的时候，看着他的表情呈「我不信，你骗人，怎么可能」的造型排列组合，差点给笑劈叉了。
血气方刚的年轻人，要是连求偶交配这种本能需求都可以放弃，那简直没有任何东西，能让他们「雄起」。
网上最流行的说法：
日本经济泡沫破裂后，日本社会就变了，年轻人就躺平了。
刺破泡沫的主因，就是日本央行错误的货币紧缩政策。
所以我国从「一衣带水」的邻居那学到的经验，就是房价不能跌，放水不能停。
01
知乎房价话题的辩论场上，一直有个「房价悖论」：
希望房价下跌的，都是没买房的，所以房价就跌不下去，因为只要下跌，这些人就会接盘。
日本的历史恰好是反驳「房价悖论」最佳论据，因为东京房价跌掉了 2/3，年轻人也根本不想接盘，即使日本房贷利率低到 1%，他们也不为所动。
为什么房价跌了年轻人也不买房子呢？
大前研一在《低欲望社会》里讲：「现在的日本，月供比租金高，所以租房更划算。」
这个话是不是很熟悉？
前阵子，「6 个钱包」的创始人——樊纲，就讲过这话。
差别在于，中国房价刚涨过，人们想的是「现在不买，以后更贵」。
而日本房价处在下跌通道，房子非但不是增值资产，反而是一种累赘，相同的居住条件下，租房不仅更便宜，还有更高的自由度。
有人说，房子是你的，安心呀。
拿着不断贬值的资产，哪儿安心了？
基民手里的基金天天缩水，还跑到网上骂经理是菜狗呢。
买涨不买跌这种心态，非常的英特耐雄纳尔。
按日本国土交通省的分析，年轻人不买房，还在于薪金上涨迟滞，非正规雇佣（临时工）增加等原因。
而且日本平成一代的年轻人，看到在泡沫时期买房的父辈，为了还房贷，一辈子都过得紧衣缩食，殚精竭虑，故而就想换个活法。
大前研一把这样的日本，称为低欲望社会，认为年轻人的低欲望，是日本停滞不前的原因。
资本主义之所以能横扫世界，就是因为它重视并引导了人的「自私」，所以能充分解放生产力、发展生产力。
「大锅饭」为什么被批评？
就是因为干多干少都一个样，损伤了劳动积极性。
某种程度上，功利心和欲望，才是人类生产活动的「驱动力」，市场经济正是利用了「人性自私」，才有资本主义的繁荣。
想要冬暖夏凉，才会发明空调；想要旅行舒适，才会发明汽车……
现在你啥都不想要，只想躺着，肯定就啥都不想发明，社会也就不会进步。
但我始终认为，「低欲望社会」，特么是个伪概念。
从进化层面讲，上下五千年，人性是没啥变化的，日本的社会中坚从「昭和男儿」到「平成废宅」才多久，怎么可能这么快就进化到失去欲望了呢？
要说个别人能消灭欲望，我是相信的，比如庄子、第欧根尼这种脑回路清奇的怪才。
但你一普通人，你说你没欲望，打死你我也不信。
别墅、豪车、美女，不是不爱，而是爱而不得。
得不到很痛苦，于是克制欲望。
所以年轻人表现出来的不买房、不恋爱和极简主义，应该被称为「低消费社会」。
还有人说是「没希望社会」，我表示很同意，求而不得嘛，就是努力也没用的意思，可不就是没希望吗？
02
日本的年轻人怎么就失去希望了呢？
贫富分化是原因吗？
不是，大前研一的书中讲到，日本是世界上财富分配最平均的国家之一，最好的是比利时，其次就是日本。
老龄化是原因吗？
也不是，欧洲的老龄化程度不亚于日本，意大利、西班牙都跟日本差不多，他们那的年轻人不光没有任何低消费的意思，还天天愁没钱可花。
高负债恐怕也不能解释低消费的现象，因为虽然日本政府债务很高，但是家庭负债是很低的。
大前研一提到，日本人的负债以 40 岁为拐点，基本上过了 40 岁，净资产就为正了。
PS：白*松被骂，很活该，爹味嘴脸已经很令人不爽了，再考虑到他既得利益者的身份，罪加一等，又信口雌黄说什么「你到隔壁日本看看去，他们的年轻人到多大年纪才还完贷款……」
请问他自己到隔壁日本看过了吗？
讲道理，年轻人不买房，不负债，不生育，是因为没有确定性和安全感。
在没希望的社会，负债和生育，对于大部分年轻人来说，充满着风险。最安全的做法，就是缩着，啥也不干，低成本地活着。
不知道大家有没有一种感觉，就是社会上的焦躁抑郁情绪越来越重。
我上周和一前同事聊天，本来一个精神小伙，突然蔫了吧唧的。
我问：「咋啦，被人给煮啦？之前不是卯足了劲工作，说要存钱买房吗？」
他说累，想想未来，更他娘累。
买了房又怎样？后面还贷、落户、孩子上学，样样都是扒皮抽筋，得活成一座机器，运转一辈子，不能停……一想到这，就什么都不想要了。
每天通勤 3 小时……工作恨不得 14 小时……破逼公司也不咋赚钱，怎么那么多事……
现在就是连着睡两天，都不够我回魂……
当我意识到这不是我想要的人生时，就有一种支撑突然崩塌了的感觉……不想那么累，真的，像驴一样努力又有什么用？
焦虑和迷茫的本质，是缺乏确定性。
确定性的来源有两处，一是增长，二是流动。
举例：虽然小王刚毕业时月薪只有 3k，但当时公司在发展壮大，他看到老同事们一个个意气风发，升职加薪不在话下，那么他对明天过得比今天好，就会有一个确定的预期，就敢买月供 的房子。
我毕业那会儿，同学考公的热情并没有现在这么高，是因为社会处在增长趋势当中，机会在变多，公司业务好，一年就要开 10 个分公司，这就多出了 10 个分总。
反倒是公务员岗位，纸面薪水不高，还落了个「一眼就能看得到头」的弊端。
可你看现在，大家为了得到编制，都卷成麻花了。「一眼能看到头」的稳定倒成了奢望，因为求职市场不光没有增长，还流传着 35 岁失业的诅咒，阶层坠落的风险很大。
零增长总好过负增长吧？
这就好比股市楼市涨得太高，风险＞机会，长线资金就会跑去追求低收益却也低风险的银行存单。
没有哪一个经济体能够一直保持高增长，发达国家的增长率普遍不高，债务危机发生的时候，还会陷入负增长，但为什么只有日本的「低欲望」成风呢？
很多人都会想到日本的「终身雇佣制」——老的不退，年轻的就上不去。
不看能力，不看贡献，各行各业都进入了熬资历的阶段，体系内部就失去了流动性。
若「熬资历」是一个明确且人人恪守的标准，那至少社会还是有那么一丢丢流动性的，至少可以拼谁活得长，对吧？
但是社会一旦固化，外部机会减少，「熬资历」就不是唯一标准了，「拼背景」才是社会法则。
然后年轻人就发现，很多事，他出生的时候没有，这辈子大概也不会有。
有背景有编制，高枕无忧；
没背景还出生得晚，那对不起，坑满了。
想进来？
先卷，耗尽青春地卷，然后非升即走，反正先来 ＞ 努力，背景＞ 努力。
既然努力没用，与其卷进去，闹个身心俱疲，不如逃出来，躺个心宽体胖。
所以，社会缺乏增长和流动，才是日本年轻人低欲望的根源。
03
《无依之地》拍出了美国传统制造业没落后，产业工人无奈躺平（houele）的故事，但为什么美国社会却没有「低欲望」的担忧呢？
原因是以移动互联网为代表的新经济崛起迅速，就好比旧池子里的水固化了，但年轻人流入了一个新池子。
而且互联网对传统领域的颠覆也是显而易见的，大量的新生意、新商业模式被开辟出来，「新池子」里有年轻人向上流动的机会，所以美国人还敢做美国梦，没有让躺平风气蔓延。
日本为什么没有新池子呢？
因为新池子需要年轻人去创造啊，年轻人没了活力，社会哪有创新呢？
日本的麻烦就在于，年轻人没希望、没活力，和日本社会的低增长、低流动，已经形成了互为因果的消极循环。
一个社会，一旦陷入这种消极循环，解决问题的方式就不能只盯着其中的某个环节发力。
日本年轻人的低欲望因高房价而起，后来就算房价下跌了，他们依然是低欲望，安倍即使 QQE，搞异次元宽松，超量印钱，刺激消费，年轻人始终爱答不理。
有人说，既然房价下跌了也没用，就干脆不要降房价了——「低房价不利于激励年轻人奋斗」。
痴线，不是房价下跌没用，而是房价跌得晚了没用。
资产泡沫，破得越早越好。
不光因为泡沫涨得越高、拖得越久，最后跌得也越重。
更因为高房价筑起了资产屏障，阶级壁垒加深，社会流动性下降，就会逐渐让年轻人失去希望，丧失活力。
时间一长，社会就不可避免会陷入「低欲望低增长」的消极循环，届时泡沫一样要破，但社会已积重难返，回天乏力。
也就是说，房价挤泡沫要趁早，窗口期很短，这才应该是我们从日本泡沫经济中学到的教训。
不妨思考一下，对于一个国家说，财富到底是什么？
一间房子，标价是 100w 还是 1000w，对于社会整体来说，它不都是一套房子吗？
金融的两端，一端是资产，另一端是负债，所以从国家的高维度去看金融财富，那它就是个 0。
一个人金融财富的增加，来源于另一个人更高的负债，这不叫庞氏叫什么？
真正的财富，是生产出来的商品和服务。
曼昆《经济学》的十大原理之八，讲的是一国居民的生活水平，取决于其生产商品与劳务的能力。金融资产价格，与货币流动性强相关，现而今印钞最疯狂的，是津巴布韦，它富吗？
所以房价涨跌问题，本质上是金融资本时代，资产阶层和工薪阶层之间的利益博弈问题。
「泡沫不能破」，「大而不能倒」的主张，其实和「百万漕工衣食所系」没啥区别，目的都是想让全国人民，替个别人的投机后果买单，故意夸大房价下跌和房企破产的危害。
泡沫危机这玩意儿，根本不是新鲜东西，几百年的资本主义进程中，一直就没停过，经济也始终在复苏、过热、滞胀、衰退的周期中，循环向前发展。
衰退期，僵尸企业倒一批，金融泡沫破一波，积极点看，叫风险释放，然后再快快乐乐地开启下一轮。
远的不说，就说 08 年次贷危机，美国楼市就崩过，之后又快速升了回来。
差别在于美国是直接金融，加杠杆到出问题的企业会快速在资本市场表现出来，从而像脓疮一样被挑破挤出。
而日本则是间接金融，即使债务过度累积，但只要银行继续提供贷款，泡沫就能苟住，问题越拖越久，直到日本年轻一代的负面情绪全面爆发，陷入低欲望低增长的消极循环。
以上，我们从日本泡沫经济中学到的教训，不应是泡沫不能破，而应是泡沫须破得越早越好！
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