买房之前需要做哪些功课？ - 知乎

我们推荐第一次买房的年轻人采用等额本息的还款方式，因为通常在12年之内你每个月还款的金额是少于后面那种方式的，我们相信这一套房子将来我们有机会可以通过房屋的置换，换到更大的房子。

这个小结的第二部分就是我们知道了四步法，计算我们可以买到房屋的总价和月供。

就是清楚大概我们能做住到的房子大概是什么范围。

最后我们提出了三个比率，就是每个月还款的比率，和首付款的比率，以及贷款利率优惠的比率，是三个比率。

算一个清楚账之后，大家讲回来，回到Y先生的例子。

他有100万的现金，如果在买二手房的情况下，他可以把90万用于买房子支付首付。

在三成贷款的比例下面，他可以买到270万总房价的房子。

如果刚好碰上银行有优惠，他可以极端情况下买到380万的总价的房子。

有了这个预算以后，我们应该就知道下一步怎么做了，就要挑个好房子。

挑房子有两个方式，第一种可以找房屋中介，去提供一些信息；第二种是通过一些线上的APP。

我个人的经验是觉得这两种方式可以结合在一起使用。

现在80后、90后特别喜欢的是自助的找到相应的信息。

这里面有一个工具叫做相应的各种房产中介的APP。

其中有些功能是我自己最常用的，叫做地图找房。

在我实际的日常工作当中，很多朋友也问我，像天津的一个片区，南京的某一个片区是不是可以买。

我觉得首先要看的是地段，有一句俗话说挑房子有三个因素，第一个叫做地段，第二个叫地段，第三个叫地段。

所以在地段对于房子来说是一个最不可忽视的因素。

地图找房是一个最直观的挑房的方式，它就是结合了直接从地段的区域入手，最后从大到小精选到锁定我们的房子。

挑房子这一步我们的目标是什么呢？我们要挑20到30套房子实地去看，最后锁定3套房子，重点去谈价格。

因为这部分的APP页面我就用口头讲讲，这些操作的过程是怎么样子的。

首先以其中一种APP为例，在我们页面上方看到一些功能叫做地图找房。

当你打开地图的时候，以上海为例，这个APP了上海有一手房和二手房这两种房源。

当你选择默认在二手房的时候，大概你可以看到接近10万套的房子在地图上面，它是分区域显示的。

下一步的话是输入更加精细筛选的条件，在APP上面总共有三个筛选的条件。

Y先生因为总现金有100万元，可以承受的房价在三成首付的情况下是270万元，极端情况下他可以买到350万元左右的房子。

因此在房价选择里面他可以选择200万到270万这样一个房价的区域。

选完房价之后可以进一步增加选择的条件，因为我们中国处于地球的北半球，所以我们房屋的朝向至少选择的是南、东南或者西南，朝南的房子。

我自己也买一个朝北的房子，如果你家里有老人的话，朝北的房子会觉得非常的阴冷，对身体是不利的。

因此尽量选择朝南的房子，通常朝南的房子会被朝北的房子稍微贵一点。

例如说房子的朝向选择南方、东南、西南。

面积以上海为例，基本上270万你就选择50万以下，或者50到60平方这些都可以，这就结合各地的情况下。

一线城市房屋的年龄270万在15年以上，你不接受的话可能就筛选不出来条件了。

增加了这些房价、面积、朝向以后，大概整个上海的地图剩下100套左右的房源。

我们就会点击相应的区域，举个例子，你选择了浦东区域，大概会有十几二十套房子。

然后你可以点放大，看详细的地段。

举个例子，你看到例如东吴小区，就是离地铁会更加靠近一点，你就会点这个小区，大概会有3到5套房子。

这里面大概会有几套房源，你看到具体的图片，终于发现有一套265万，在Y先生270万的总预算之下。

看起来价格已经基本上符合了，离地铁比较近，也是朝东南，面积大概是66平方，总价265万。

Y先生看起来这个是可以接受的。

这时候我们再点进去，你可以看到有18张关于这个房子的照片，包括格局图。

还有一些APP提供标准的视频，就是从进房，一直到它所有的阳台、厨房、卧室都拍了一些视频。

在你足不出户的时候，基本上对你所选的区域，对应的一些房子已经有一个初步的感性的认识。

我们就不断重复这几步，大概要锁定20套左右的房子。

现在这种房屋中介的APP下方都有对应的中介的联系方式，你可以约他们来进行具体的约时间约地点去看。

当你选完了这个房子以后，我们要进入到下一步，实地看房了，有三步法是我们实地看房要注意的。

有很多人问了，如果你实地去看房的时候应该问什么，因此很多巧舌如簧的职业顾问，他说的内容很多，脑子短路了，不知道应该跟他讲什么。

我们通常要问他三个要素：第一步问区域第二步选小区第三步看房子的情况第一步问他区域，打个比方说你让他帮你选择某一个区域。

举个例子，那个区域里面分成了三个要素，首先是交通，选择地铁，离地铁大概500米以内的是最佳，最远不超过1公里，这是给他一个参数。

第二个附近里面有没有幼儿园、小学、初中、高中，初中以下的学校最重要，就直接问中介有没有学区位，有没有带学位。

举个例子，以上海为例，像一条河，上海浦东有一条叫做什么浜，其实是一条小溪。

在小溪的东边，大概有一个带着一个小学的学位，小溪的西边是没有学位的。

就这一个小小的小学学位的差异，每平方米房屋的价格差了一万块钱。

所以初中以下的学校最重要，你问中介其实就是这个区域里面哪部分是属于带学区的，哪些是不带学位的。

第三个在区域的要素里面有没有购物广场，因为毕竟是一个生活的地方，500米以下最好有一些传统的菜市场，因为传统的菜市场比较便宜，还有大型的超市。

举个例子，大多数有传统的市场整个物价是比较低的，如果不考虑房价的因素，其实你在全国各地生活，生活买个菜的成本不会相差太多。

老家是1块钱，上海可能就是2块5或者3块5，对于我们生活的本质影响没有太大。

但是如果你的家附近没有传统菜市场，大型超市你的生活成本可能就高了，菜的每一斤的价格可能到了8块、10块，就很高了。

第一个是定区域，我指的就是配套的设施，交通、学校和购物，这是区域里面要有的。

选完区域之后，我们要选小区，我们如果作为一个自助的第一套房子的话，最好是带小区的，你实地去观看。

小区看哪个方面呢？

看两个，第一个看物业，就是小区的管理好不好，要看两个。

一个是楼道是不是干净，你实地去看房的时候，如果是老房子，我不会选择那些一进到楼道里面就脏兮兮，到处都是摆满了箩筐啊，自行车啊，杂物板啊。

这个反映的就是这个小区，或者这栋楼里面住户的素质是比较低的，这种不要选，至少楼道要干净。

第二个小区里面要有保安，如果没有小区的话，只有一个开放式的一栋楼，如果有小孩和老人的话，这种安全性就比较低。

有小区，相对来说就会比较好一点。

所以小区第一方面就是看物业，物业就是表现在这个楼道跟保安。

第二个小区就是看楼龄，最好就是5年之内，通常不要超过10年。

但是话说回来，如果你在北上广深一线城市去买的话，作为年轻人，80后、90后，第一次买个房子，通常很难选到10年以内的房子。

这里面你该怎么选，我只能说这是一个过渡性的房子，当你预算不多的情况下，尽量选择靠近市区，宁愿稍微老一点的房子。

毕竟靠近市区的配套，前面讲的第一步区域的配套是要比郊区好很多的。

第三步看房子的情况，就是进到房子里面具体看什么呢，这个也可以问中介，就是看里面的装修，主要是看硬装。

什么叫硬装？

包括地板、天花，那些拆不走的，搬不走的，叫做硬装。

比较淡化的就是软装，你觉得那个沙发很好，沙发多少钱，就几千块钱，所以好沙发不重要，电器总会过时的，不重要。

所以重硬装、轻软装，先看装修，尤其是木地板不要翘起来。

如果是买二手房的话，你别想着去动太大的区域，别想砸了重来。

因为咱们现金有限，拆了重装，不如直接买一手房就算了，拆了重装比买一手房的成本还更高。

买二手房就直接挑跟自己的喜好比较相搭配的装修就可以了。

看实地房子的第二项，除了装修以外就看朝向。

要南向为佳，白天采光要好。

第三个如果可以的话尽可能跟房东交流，最好是因为一些好事而换房。

我第一套买的个人房子是因为这个房东他升职了，原来是一个法官，升职了他需要换一个更大的房子，他急着将原来的房子卖出去，搬到新的房子里面去，这是一个喜事。

举个例子什么是不好的事情呢，还债，或者是公司倒闭，这些不好的事情。

所以最好是因为家事而换房。

举个例子，还有一个小技巧跟大家分享一下，如果你找不到房东去聊怎么办呢，你知道那个房子在那里了。

有一次我是借着一个问路的方法，或者是借东西的方法，敲了一下这个房子对面的邻居。

我说刚好我在这边打扫一下，对这边感兴趣，我在找一个家政，反正随便借了一个由头跟他敲了一下门。

我就说起来，这个房东之前怎么样，你跟他熟不熟啊。

他说蛮熟，之前他是因为什么原因搬进来，大概住多久啊，他家里人在哪里工作，那个房东在哪里工作，人还不错，你就记得房东的特性。

这也是一个小小的技巧了。

这就是三点，具体你去看房子的时候，选区域，选小区，看房子，这三步。

除了APP以外，房产中介能够给各位提供什么呢？

就是各位最不熟的拿一块，就是贷款政策。

打个比方说，什么叫首套，首套的定义是什么。

举个例子，我不是上海户口，我在上海算是首套吗？

能办公积金吗，有没有利率下浮，公积金有没有什么条件，结婚和不结婚有什么条件。

各位一定听过为什么这么多人结了又离，离了又结。

最多的一个客户是结了离了超过10次以上，为什么，就为了搞房子。

这些政策没有人比房产中介更加熟悉了，如果你要问他，就问贷款政策。

这是第一个，除了房子因素以外，就问贷款政策。

另外一块你可以问房产中介什么呢，就是问手续。

比如说公积金怎么办，要打印什么材料，提供什么样的收入证明，提供什么样的个人征信材料，在哪里打，哪里办，他们都清楚。

如果跟房产中介问的话，小结一下有三个作用：帮你按照你的意愿去挑房子，比如刚才说的距离地铁500米以内，带学区，带购物，这些帮你挑房子。

问他贷款相关的政策问他贷款相关的手续，以及买房相关的手续我们下一步就是看房子有三个注意的点：1.一手房和二手房的差异2.最好挑的就是白天看房的时间3.带家人一起看房子第一个就是一手房和二手房的差异，一手房买的时候通常只能看到样板房，我看的样板房蛮多的。

样板房那是一个已经装修好的房子，那都是经过名设计师设计好的，你看了以后难免会有心动感，但是交楼的时候只有毛坯房，所以交楼前后会有很大的出入，这是第一个。

第二个买一手房的时候通常是比较远的区域，它相关的配套设施和交通都没有完善。

举个例子，我刚到上海的时候，那个售楼部的小姐指着地图就说，这个地方准备是16号线开通，那是好多年前16号线准备开通，会有接驳巴士。

但是那时候才10条线还不到，至少是5年之后的事情，所以相应的配套设施通常没有完善的，你即使买到之后，跟你的想象可能会有比较大的出入。

所以二手房更加实际，体现在于它的配套设施跟它所见即所得，你看到现在房子什么样子的，买进去就是什么样的。

这是第一个。

第二个最好挑的就是白天看房的时间，一天可以集中用周末的时间，当玩嘛，看5到10套房子，一天没问题的。

原来我跟Y先生讲，你先看够30套房子，就像打怪兽一样的，先看够30套房子再说。基本看到30套房子，不用我讲，你自己都有感觉了。

第三个带家人一起看房子，看房的时候最好是跟邻居，跟附近的居民交流一下，或者直观的感受。

因为家人，尤其是夫妻双方已住的，将来至少你们没有住30年，住个3年、8年，这个地方的感觉好不好只有你们两个人知道，所以还是一起去看。

小结一下，怎么样挑个好房子，通过三个因素，叫做区域、小区和具体的房子，就是锁定大概20套到30套房子，具体实地去看。

看房子的时候注意三个要点，今天房产的中介的确有了互联网以后，房产中介竞争也是非常白热化，要利用好房产中介，让他帮你收集信息，让你补一些你完全不懂的要点。

再提个小的心得，各位要注意当你的手机留给了房产中介以后，你的手机号就公开了。

通常有一个个人的心得，我是使用一个不同的手机号留给房产中介的，也换一个不同的名字。

假设我自己姓陈，陈立恒，假设我留给房产中介我会姓王。

只要说王先生的，一听我就知道是房产中介打电话过来的。

依此类推，你留给淘宝上面的房子是另外，只要是姓张，那就是淘宝打电话过来的，所以这是一个小小的技巧。

将你的工作手机号跟你留给所有办业务的手机号分开。

讲到这里面还有一个，基本是Y先生了，这是一个实际案例，最近我也帮身边很多的朋友在这个的指导下面基本选到好房子了。

好消息就是我讲到这个的时候，Y先生他已经锁定了一套房子，基本上交了定金，准备过户了。

我就跟他讲，当你房子将来准备入住的时候，下一步要做的是什么事情呢？

Y先生说了就是还贷款，那当然是必须的。

除了还贷款以外，我就问他你还要做一件事情，你知道是什么吗？

他想了半天，想不出来。

我说就是买保险。

为什么买保险？

我就问他几个因素，是不是为了这次买房子你已经花完自己所有的积蓄了，几乎把工资都用完了，差点把信用卡都刷爆了，积蓄用完了。

第二个原来每个月有5千到1万块钱随便花的钱，现在没有了，现在还贷款了，每个月的结余大大减少了。

第三个你现在感觉怎么样，是不是肩上的责任增大了，要多挣钱，所以他的压力也增大了。

这时候最怕什么，最怕的就是人倒下。

假设现在万一累倒了，需要一笔10万个块钱的医药费，储蓄账户里面有吗？

没有。

是不是让父母出？

不想。

找亲友借？

借不来。

让太太去借？

更加不想，更加不可能。

所以我说其实你知道吗，只需要每个月100块钱，就可以把这10万元的医疗费的担忧拿走了。

这是什么，这个就是保险。

我工作的时间很长，身边有蛮多这样的例子，今天就不展开讲了。

其实这个发病率很多时候就在我身边，我讲一个我自己亲身的体会。

我刚工作第一年，大概只有1500块钱一个月的收入，但是我每个月留下200块钱作为我买保险的预算，一年攒了2400块钱，那时候大概只能买到5万块钱的保额。

这个金额虽然不高，但是它是有和没有的区别。

之后随着我的收入增加，我不断增加我在保险上面的投入。

所以中国保监会有讲，保险它不能改变我们的生活，却能防止生活被改变。

对于刚刚买房的年轻人来说，我推荐三个大家可以考虑的险种。

如果你的预算比较充裕的，就给自己准备一份重疾险，就是万一得了大病它就赔。

这个赔来的钱，比如说是50万的保额，你可以用来支付医疗费，也可以用来旅游，至于怎么用，自己说了算。

第二份给配偶，就是走了就赔，不管什么原因，离开这个人生就赔，这是定期寿险。

举个例子，刚刚那个Y先生向银行贷款了160万，他每个月还款的金额靠他太太一个人，他太太收入只有1万块钱，如果她要一个月拿了7千块钱出去还贷款的话，她的生活是受影响的。

因此他绝对不是想他太太一个人去还贷款。

所以我就讲你至少将这100万的贷款风险转嫁出去。

举个简单的数字，以Y先生的年纪为例，大概他100万的身故赔偿，每年大概只需要1360元。

不管什么原因，如果在15年之内，如果Y先生走的话，保险公司就立刻拿100万元过来。